Conversions Hopital-Laboratoire : Une Nouvelle Stratégie pour les Sciences de la Vie

Le marché des sciences de la vie semble avoir retrouvé un certain équilibre après avoir connu un engouement sans précédent dans le domaine immobilier durant la pandémie. Un boom dans les activités de construction a engendré un déséquilibre entre l’offre et la demande, impactant négativement le secteur. D’après le rapport de CBRE, les trois marchés les plus importants — Boston, San Diego, et San Francisco — connaissent désormais des problèmes de surapprovisionnement, après avoir atteint des niveaux records d’activités de construction au deuxième trimestre de 2024.

Les livraisons de chantiers dans ces trois marchés ont atteint leur apogée entre le quatrième trimestre de 2023 et le deuxième trimestre de 2024, entraînant des taux de vacance records et une absorption nette négative au cours des 12 derniers mois. CBRE prévoit qu’il faudra plusieurs années aux trois marchés pour absorber cet excédent. Parmi les 13 marchés américains analysés par CBRE, une absorption nette négative de près de deux millions de pieds carrés a été constatée, alors qu’environ 72 % des 21,2 millions de pieds sous construction au premier semestre de 2024 restent inoccupés. Bien que l’activité sectorielle ait légèrement augmenté au deuxième trimestre, CBRE souligne qu’un “long chemin reste à parcourir” pour les développeurs souhaitant remplir ces nouveaux espaces.

Durant le boom des sciences de la vie, un phénomène marquant a été la transformation d’espaces de bureaux vides en laboratoires. Cela se produit encore dans une certaine mesure. L’année dernière, CBRE évaluait qu’environ la moitié des 125 projets de conversion de bureaux en cours étaient destinés à un usage dans le secteur des sciences de la vie.

Cependant, d’autres recherches indiquent que ces projets sont souvent trop coûteux en raison des exigences spécifiques aux bâtiments de laboratoire. Les propriétés des sciences de la vie nécessitent notamment une sécurité renforcée, une capacité de charge au sol accrue, des installations de plomberie améliorées pour les douches d’urgence, les stations oculaires, et des systèmes de CVC adaptés à une ventilation spécifique qui exige une air totalement extérieur pour ces types d’établissements. Ces éléments rendent les conversions de bureaux en laboratoires plus délicates.

Les coûts des projets liés aux sciences de la vie ont également augmenté jusqu’à 25 % comparativement aux niveaux d’avant la pandémie. Les prix des équipements spécialisés ont fortement grimpé, avec des hausses allant jusqu’à 30 à 50 %. Pour six marchés analysés par Cushman & Wakefield, les coûts d’aménagement affichaient une moyenne de 846 dollars par pied carré. Les allocations d’amélioration pour les locataires ont également augmenté, avec une hausse moyenne de 38 % dans huit marchés selon une étude.

Face à ces défis, certains acteurs du secteur voient émerger les conversions d’hôpitaux en laboratoires comme une option rentable pour les startups des sciences de la vie. Jason D’Orlando, responsable des Sciences de la Vie et de la Technologie pour Cushman & Wakefield, souligne qu’ils ne disposent pas de nombreuses données pour valider une tendance significative dans ce domaine, mais il remarque que de plus en plus de développeurs examinent cette possibilité à l’échelle nationale.

D’Orlando n’a pas pu partager de détails précis mais a mentionné un projet en cours avec un ancien hôpital en Louisiane qui sera transformé en espace de laboratoire. Selon lui, il existe plusieurs avantages et défis à la conversion des hôpitaux désaffectés en laboratoires, notamment la rapidité d’accès au marché sans devoir développer des espaces de classe A haut de gamme.

Contrairement aux bureaux classiques, les hôpitaux disposent déjà d’une infrastructure CVC, électrique, et utilitaire essentielle pour les propriétés des sciences de la vie. Ils possèdent également les capacités sismiques et de contrôle des vibrations nécessaires. De plus, ils sont souvent situés dans des zones urbaines à proximité de grandes sources de talents et d’universités. Plus important encore, les conversions d’hôpitaux en laboratoires sont généralement plus rapides et moins coûteuses.

Parmi les réticences à ce type de conversion, on retrouve les agencements étroits qui peuvent nécessiter des travaux de démolition. De plus, d’anciens hôpitaux pourraient avoir besoin de mises aux normes. “Il faut vraiment examiner les fondations de l’hôpital,” explique D’Orlando. “Mais si cela se présente bien, la puissance et le système mécanique représenteront une grande partie des coûts de conversion, ce qui rend un tel projet réalisable et rapide.”

Un exemple marquant de conversion d’hôpital a eu lieu récemment à Philadelphie. Le campus de l’Hôpital Universitaire Hahnemann, inutilisé pendant des années, a rouvert en tant qu’espace de laboratoire abordable, offrant un étude de cas convaincante sur les nouvelles possibilités de réutilisation adaptative pour les startups en biotechnologie.

Iron Stone Real Estate Investments, une société de capital-investissement dédiée à l’acquisition et à la réhabilitation d’infrastructures de santé obsolètes, a acheté le campus de l’Hôpital Universitaire Hahnemann près de l’Université Drexel en 2021. La société a déclaré que la réutilisation de l’établissement présentait une opportunité unique de répondre à un besoin du marché. Aujourd’hui, cet espace est connu sous le nom de Race Street Labs, un laboratoire prêt à l’emploi visant une clientèle de biotechnologie soucieuse de ses coûts.

La conversion de cet hôpital, qui comprend 200 000 pieds carrés d’espace de laboratoire, a été moins coûteuse grâce à l’infrastructure médicale et bâtiment existante. Iron Stone estime qu’environ 400 dollars par pied carré de valeur préexistante provenant des systèmes CVC et électriques étaient déjà intégrés à l’espace, accélérant ainsi le processus de conversion.

La société prévoit que les startups des sciences de la vie, en quête de solutions de location avantageuses, se précipiteront vers ce nouveau lieu. Le loyer proposé est de 43 dollars par pied carré, nettement inférieur à la moyenne de 57 dollars dans le cœur du marché des sciences de la vie à Philadelphie et même compétitif avec certains marchés suburbains.

Comme dans d’autres classes d’actifs, les bâtiments de laboratoire sont poussés dans une course aux commodités. Iron Stone a saisi l’opportunité d’aménager Race Street Labs en un bâtiment de recherche moderne à une fraction du coût qu’engendrerait un nouvel espace de laboratoire. Contrairement à d’autres marchés, Philadelphie ne souffre pas d’autant de surapprovisionnement, avec des taux d’inoccupation dans le secteur des sciences de la vie autour de 5 %, bien qu’une augmentation soit attendue dans les trimestres à venir avec la livraison de nouvelles propriétés. Par ailleurs, la situation actuelle du capital-risque laisse les petites startups concentrées sur la gestion de leur trésorerie.

Dans un marché à la demande déprimée comme celui de Philadelphie, Iron Stone croit que Race Street Labs a toutes les chances de prospérer. Même si les hôpitaux désaffectés près des pôles des sciences de la vie ne sont pas courants, certains estiment que ce qui est disponible peut offrir un marché significatif pour les développeurs soucieux de proposer des options plus abordables.

Race Street a déjà terminé l’aménagement de deux étages de laboratoires et a signé un contrat avec un locataire, Zahav Biosciences, avec un autre locataire non divulgué en projet. Zahav était frustrée par sa recherche d’un espace de laboratoire à Philadelphie en raison des coûts élevés jusqu’à leur découverte de Race Street. À mesure que le marché des sciences de la vie se rétablit, d’autres entreprises comme Zahav vont probablement se concentrer davantage sur leurs dépenses locatives.

Bien que le secteur des sciences de la vie ait rencontré des difficultés cette année, un renouveau pourrait être en vue. “Tous les indicateurs suggèrent que nous sommes à l’aube d’une phase de dynamique excitante dans ce secteur,” a déclaré Travis McCready, responsable des Sciences de la Vie chez JLL. Dans un rapport publié plus tôt cette année, il a ajouté que la création d’entreprises dans le domaine des sciences de la vie a continué malgré des obstacles significatifs, et que les sociétés de capital-risque disposent de financements record prêts à être utilisés. Parallèlement, les grandes entreprises pharmaceutiques sont dotées de ressources considérables pour les acquisitions. “Ce paysage favorable, associé à la proximité d’une période clé pour les brevets, devrait stimuler une activité accrue dans l’espace des sciences de la vie,” a précisé McCready.

Après cette année, une accalmie dans les nouvelles offres devrait permettre au marché des sciences de la vie de respirer et d’achever son rétablissement par rapport au déséquilibre entre l’offre et la demande. En attendant, les entreprises plus soucieuses de leurs dépenses pourraient se tourner vers des espaces plus abordables. Bien que les conversions d’hôpitaux en laboratoires ne représentent pas encore une tendance massive sur le marché, elles pourraient séduire certains développeurs en quête de solutions économiquement viables.

Bon à savoir

Les conversions d’anciennes infrastructures de santé en espaces de travail pour les sciences de la vie sont souvent perçues comme des opportunités particulièrement avantageuses, surtout dans les grandes villes où le besoin d’espaces adaptés ne cesse de croître.