Les taux de vacance dans le secteur des sciences de la vie aux États-Unis ont atteint un nouveau sommet en septembre, entraînant une baisse des loyers demandés et des concessions, selon un rapport récent de Cushman & Wakefield. Les concessions telles que la gratuité du loyer, l’aménagement d’espace et certains équipements, y compris des technologies audiovisuelles, deviennent monnaie courante dans le secteur.
Le taux de vacance aux États-Unis dans ce domaine a grimpé à 23,9 % au deuxième trimestre, avec une augmentation de 70 points de base par rapport au trimestre précédent, et 520 points de base par rapport à l’année dernière, selon Cushman & Wakefield. Le marché fait face à une demande atone et à une série de nouvelles constructions vacantes.
Le pipeline de construction, qui subit également une contraction, représente 3 % de l’inventaire, avec 63 % des espaces en construction déjà pré-loués. Cette tendance indique un passage de la construction spéculative à la construction adaptée aux besoins spécifiques des entreprises.
La croissance des loyers pour les laboratoires et les espaces de production de haute qualité, désignés sous le terme de Current Good Manufacturing Practice (cGMP), continue de ralentir, avec une hausse moyenne de 0,7 % par rapport à fin 2024 dans 16 grands marchés analysés par Cushman & Wakefield. À ce jour, les loyers demeurent 4,7 % supérieurs à ceux de fin 2023.
Le ralentissement est plus marqué à l’échelle nationale, où les loyers demandés ont chuté de 3,3 % d’une année sur l’autre, atteignant 67,88 $ le pied carré. Dans cinq des marchés américains ayant connu des baisses de loyers, les diminutions étaient infimes, limitées à 0,3 % ou moins. Certaines régions, comme Boston (-1,3 %), la baie de San Francisco (-2,1 %), Raleigh-Durham (-4,9 %) et le New Jersey (-5,3 %), affichent des baisses plus prononcées.
Bien que la majorité des marchés aient observé une baisse des loyers depuis la fin de 2024, certains marchés majeurs, tels que Los Angeles-Orange (4,5 %), Chicago (1,6 %) et San Diego (0,6 %), ont enregistré des hausses.
Les espaces de sous-location vacants, qui sont généralement moins onéreux que les espaces disponibles à la location directe, ont également contribué à la baisse des loyers moyens. La proportion de sous-locations vacantes a augmenté de 10 points de base au trimestre pour atteindre 4,0 %. Toutefois, selon Cushman & Wakefield, l’impact de cette dynamique devrait diminuer à mesure que la disponibilité des sous-locations diminuera.
Amélioration attendue
En raison d’une réduction de la construction, qui atteint son niveau d’activité le plus bas depuis 2019 avec moins de 8 millions de pieds carrés, le marché devrait disposer de davantage de temps pour absorber l’espace vacant livré au cours des deux dernières années. “Cela contribuera à normaliser les taux de vacance élevés dans certains marchés sur le long terme,” estime Cushman & Wakefield.
Bien que les loyers demandés devraient continuer à diminuer cette année, cette tendance ne devrait pas être durable à long terme, d’après le rapport. La diminution des loyers “devrait s’estomper à mesure que l’incertitude s’atténue,” précise la société.
Malgré cette atténuation, les loyers dans le secteur “demeurent supérieurs à ceux des bureaux,” souligne la firme, notant que les loyers dans les sciences de la vie sont 31 % plus élevés que ceux des bureaux dans les 12 marchés américains qu’elle suit. Ce premium est encore plus prononcé à Boston (75 %) et à San Diego (70 %).
Notre Opinion Tech
Dans un contexte où le marché des sciences de la vie évolue, il est crucial de considérer les implications de ces tendances sur les investissements futurs. Le décalage entre l’offre et la demande, bien qu’actuel, peut également ouvrir des opportunités pour des développements de bureaux mieux adaptés et plus intégrés. En tant qu’acteurs du secteur, il est fondamental de réfléchir à de nouvelles approches pour maximiser l’occupation des espaces et à la manière dont la réduction des loyers peut attirer des startups innovantes à la recherche d’infrastructures de qualité.
Bon à savoir
Pour les investisseurs potentiels ou les entreprises cherchant à s’implanter dans le domaine des sciences de la vie, il est essentiel de rester informé sur les tendances des loyers et les taux de vacance à l’échelle régionale pour mieux anticiper les opportunités d’affaires.